Stadswerven

• Woningbouw Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW): De stappen in het proces met OCW zijn: bouwenvelop (gemeente) en bouwprogramma en Technisch Ontwerp (OCW). Daarna volgt taxatie, koopovereenkomst, voorbereiding, verkoop en bouw:
  - Americana is in aanbouw en wordt eind 2020 opgeleverd.
  - Het volgende bouwplan in vlek C van 44 woningen is getaxeerd. Gemeente en OCW zijn beiden akkoord met de taxatie. Verkoop start na de zomer 2020 en bouw eind 2020/begin 2021.
  - Voor deelgebied A is de bouwenvelop vastgesteld en door OCW een bouwprogramma gemaakt welke begin 2020 moet worden vastgesteld. De eerste fase waarvoor een Technisch Ontwerp wordt opgesteld is A zuid, het blok langs het Wantij, de taxatie is na de zomer 2020 gepland.
  - Eind december is de bouwenvelop voor deelgebied F opgeleverd; 2020 wordt besteed aan het vaststellen van de bouwenvelop, bouwprogramma en het Technisch Ontwerp fase 1.
  - De bouwenvelop voor deelgebied G met 6 kavels is nog niet vastgesteld. Het gaat om individuele kavels, waarvoor OCW compensatie eist. De ontwikkeling van dit deelgebied is vertraagd als gevolg van problemen op het gebied van de natuurwet (beschermde diersoorten) en de milieuwet (er is asbest aangetroffen). Met bevoegd gezag van beide wetten moeten afspraken gemaakt worden over de aanpak van conflicterende belangen. Het asbest moet binnen 4 jaar zijn verwijderd, maar beschermde diersoorten moeten beschermd/gecompenseerd worden. In de eerste helft van 2020 moet hier duidelijkheid over komen. Op grond daarvan wordt de planning aangepast wat saneren en bouwrijp maken betreft en worden definitieve afspraken gemaakt met OCW. De planning wordt afgestemd met de werkzaamheden van de St. Leefwerf in de zuidelijke insteekhaven.
• Woningbouw Minidorp: oplevering maart 2020.
• Individuele kavels; de laatste kavel is verkocht en de omgevingsvergunning is aangevraagd. 2020 uitvoering.
• Woningbouw Schaerweide: is opgeleverd. De woonomgeving inclusief nieuwe oevers wordt aangelegd.
• Woningbouw Wantijhof (tegenover Energiehuis); december 2019 is de uitvoering gestart. 29 januari 2020 is de officiële paal geslagen.
• Woningbouw vlek E Wervenkade (naast Wervenpark); Bemog Projectontwikkeling werkt het plan van 63 woningen uit en vraagt mei 2020 de omgevingsvergunning aan. Start verkoop na de zomer 2020 en start bouw eerste kwartaal 2021.
• Woningbouw vlek H (naast Schaerweide); het initiatief om het voormalige 50 KV gebouw naast de Prins Hendrikbrug te gaan ontwikkelen voor woningbouw (circa 38 woningen) is verder uitgewerkt. In 2020 zal hierover de omgeving worden geïnformeerd en daarna vermoedelijk een planologische procedure worden gevolgd.
• De Transformatie van het 13 KV gebouw tot gezondheidscentrum is gereed. Het centrum is eind 2019 geopend.
• Prins Clausbrug: de vergunning van RWS is verleend en de omgevingsvergunning is voor het staalwerk verleend. Er loopt nog een procedure voor ontheffing van de Natuurwet. Het staal is besteld en wordt verwerkt/bewerkt in de fabriek in Middelburg. Maart/april 2020 begint het werk buiten en de oplevering is voorjaar 2021. Bij de door de Raad vast te stellen prognose van het grondbedrijf is In de begroting van 2020 een prijsstijging opgenomen van € 700.000. Dit is het gevolg van het feit dat de gestanddoeningstermijn van de aanbesteding is overschreden als gevolg van de rechtszaken tijdens de aanbestedingsprocedure. Verder lopen er onderhandelingen over door de aannemer ingediende meerwerk; de gemeente is het niet eens met ingediende meerwerk/ingediende bedragen. De onderhandelingen worden juridisch ondersteund en de claims van de aannemer maken onderdeel uit van het risicoprofiel.
• Het dempen van de noordelijke insteekhaven is in voorbereiding. De aannemer heeft reeds een vergunning van Rijkswaterstaat en de omgevingsvergunning loopt nog. De uitvoering start begin 2020. De aannemer heeft verder onderzoek gedaan naar explosieven omdat dit een verdacht gebied is voor niet ontplofte explosieven uit de 2^e Wereldoorlog. Het resultaat wordt meegenomen in de uitvoering. Ook is onderzoek gedaan in het kader van de Natuurwet, waaruit geen bijzonderheden voortkwamen, begin 2020 bleek echter wel dat het onderzoek van de aannemer in het kader van de Natuurwet te laat in het seizoen is gedaan en is het werk stilgelegd door het bevoegd gezag.
• Wervenpark; het definitief ontwerp voor de damwand is gereed en wordt vergunning klaar gemaakt. Gestart is met een plan voor het opknappen van de hellingbanen. Er is gestart met het maken van een voorlopig ontwerp voor de parkinrichting. Daarnaast moeten in het kader van de natuurwet nog verschillende onderzoeken plaatsvinden (is seizoensgebonden) en krijgen we wellicht te maken met een ontheffingsprocedure in het kader van de Natuurwet. Eerste helft 2020 moet duidelijk worden of dit nog gevolgen heeft voor de planning.
• Herziening bestemmingsplan Stadswerven: een kleine herziening ligt tot begin 2020 ter inzage. Gaat om een herschikking van de woningaantallen per deelgebied.
• De trappen langs het Wantij zijn opgeleverd.
• De Biesboschhal: OCW heeft afstand gedaan van haar bouwclaim. Een advies aan de raad over het vervolg van deze locatie is in voorbereiding.

Tot nu toe gerealiseerd

Het Masterplan Stadswerven dateert uit 2009. Onder het kopje "eerdere besluitvorming" kunt u teruglezen wat er sinds 2009 aan besluitvorming heeft plaatsgevonden. Hieronder staat opgesomd welke activiteiten er in 2019 hebben plaatsgevonden:

2019   Bouwenvelop vlek A vastgesteld.
2019   Concept bouwprogramma vlek A gereed.
2019   Schetsontwerp openbare ruimte vlek A opgesteld.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken vlek A.
2019    Onderzoek naar de ontwikkeling van de punt van de punt in samenwerking met OCW.
2019   Bouw weg naar vlek A/PC brug gerealiseerd.
2019    Definitief Ontwerp brug vastgesteld.
2019   Uitvoeringsontwerp brug opgestart.
2019   Diverse vergunningen brug aangevraagd en deels verleend.
2019   Ontheffing Natuurwet PC brug aangevraagd.
2019   Staalproductie PC brug gestart.
2019   Fasering vlek A vastgesteld.
2019   Fasering woonomgeving vlek B vastgesteld.
2019   2 kavels gereed en de laatste in optie in vlek B, waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd.
2019   De laatste 3 parkeerplaatsen verloot en verkocht in B-noord.
2019   Technisch ontwerp vlek C-west vastgesteld.
2019   C west getaxeerd.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken C-west.
2019   Dempen noordelijke insteekhaven gegund.
2019    Voorbereiding uitvoering dempen noordelijke insteekhaven gestart door aannemer.
2019   Explosieven onderzoek noordelijke insteekhaven in uitvoering.
2019   Stalen damwanden Wervenpark in voorbereiding in plaats van innovatieve damwanden.
2019   Subsidie Hellingbanen Wervenpark aangevraagd.
2019   Explosieven en natuuronderzoek Wervenpark in uitvoering.
2019   Voorbereiding uitvoering herstel hellingbanen en aanleg Wervenpark.
2019   Gunning woningbouw vlek E aan Bemog Projectontwikkeling.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken vlek E.
2019   Eerste gebouw vlek F gesloopt.
2019    Damwanden vlek F onderzocht.
2019   Overleg gestart over verplaatsing St Binnenvaart i.v.m. werkzaamheden in vlek F.
2019   Afspraken gemaakt met KNRM over definitieve inpassing in vlek F.
2019   Afstemming planning gemeente en St. Leefwerf.
2019    Bouwenvelop vlek F opgeleverd.
2019   OCW heeft afgezien van de ontwikkeling van de Biesboschhal.
2019    Bouwenvelop vlek G met individuele kavels opgeleverd.
2019   Diverse onderzoeken vlek G gestart.
2019   Overleg met OCW over compensatie vlek G bij individuele kavels aldaar.
2019   Onderzoek gestart naar ontwikkelmogelijkheden vlek G i.v.m. Natuurwet en Milieuwet.
2019   Herziening woningaantal bestemmingsplan ter inzage.
2019   Bouwrijp maken vlek J.
2019   Verkoop vlek J.
2019   Start bouw vlek J.
2019   Trappen langs het Wantij opgeleverd.
2019   Oplevering Schaerweide en start aanleg woonomgeving en oevers (vlek H).
2019   Bezwaren en rechtszaak tegen kappen bomen in vlek H.
2019   Extra grondopbrengst Schaerweide afgerekend.
2019   Ontwikkeling 50 KV gebouw gestart
2019   Gezondheidscentrum langs Oranjelaan, 13 KV gebouw, opgeleverd.
2019   Parkeerplaatsen verkocht aan Villa Augustus.
2019   Ontwikkeling 150 KV gebouw loopt.
2019   Grondexploitatie 2020 geactualiseerd.

De huidige en toekomstige bewoners worden door middel van digitale nieuwsbrieven en via Facebook geïnformeerd over de ontwikkelingen op Stadswerven. De nieuwsbrief verschijnt regelmatig (om de 2 à 3 maanden). Daarnaast is het communicatieplan geactualiseerd. Ook is met OCW afgesproken dat de gemeente en OCW samen www.stadswerven.nl gaan beheren, zodat het niet meer sec een verkoopsite is van OCW. Op 25 september heeft de commissie Grote projecten Stadswerven bezocht. Ook was er veel belangstelling voor Stadswerven vanuit andere gemeente tijdens de VPNG dag in oktober.

Actuele raming en dekking

De grex Stadswerven sloot per 1-1-2020 € 51,85 miljoen (nadelig).

Het saldo van de grondexploitatie is de financiële vertaling van de uitgangspunten die vastgesteld zijn tegelijkertijd met het openen van de grondexploitatie. Het verwezenlijken van deze uitgangspunten gaat gepaard met financiële risico’s. Het financieel management omtrent de grondexploitatie impliceert naast het sturen op het financieel resultaat daarom ook het sturen op risico’s. Het risicoprofiel van Stadswerven bedraagt per 1-1-2020 € 9,93 miljoen (90%).

Liquiditeitenplanning

Risico's en beheersmaatregelen

Grondposities

Gemeente: binnen het ontwikkelgebied grotendeels gemeente eigendom. De diverse KV-gebouwen zijn particuliere ontwikkelingen.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Overeenkomst ter verwerving van kooprechten bouwgronden Plangebied De Stadswerven d.d. juli 2018. Van belang is hierbij op te merken dat de Ontwikkelingscombinatie de Werven (OCW) vanaf 2001 de ontwikkelrechten van vrijwel het gehele gebied had verkregen (zogenaamde claimgebied) en dat daarvoor eerder in 2011 een overeenkomst is gesloten. Met het oog op de Europese aanbesteding- en staatssteunregels heeft de overeenkomst in essentie het karakter van een (raam)koopovereenkomst en niet van een samenwerkingsovereenkomst.

Looptijd overeenkomst
De een na laatste overeenkomst is mei 2011 in werking getreden en de laatste juli 2018. De planning kent een doorlooptijd van 2011 tot en met 2027. De vigerende grondexploitatie loopt tot 31 december 2027. Behoudens tussentijdse beëindiging (surseance, faillissement etc.) eindigt de overeenkomst op het moment waarop partijen aan alle verplichtingen hebben voldaan.

Algemene kenmerken contract:

1. Lang lopende, niet opzegbare overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen.
2. Grondpositie en grondexploitatie volledig voor rekening gemeente.
3. Ontwikkelingscombinatie De Werven BV, na contractovername per 19 juni 2014, Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. (OCW), heeft contractuele aanspraken (ontwikkelrechten/rechten van koop) op en dus financieel belang bij nagenoeg het gehele gebied Stadswerven Noord. Slechts deelgebied E is expliciet uitgezonderd van de kooprechten. Het staat de gemeente vrij daarover te beschikken en daarmee te doen wat haar goeddunkt. In het contract met OCW van juni 2018 is geregeld dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om in Stadswerven-noord 80 woningen uit te geven in particulier opdrachtgeverschap en dat OCW plangebied A, met uitzondering van de punt van de Punt, voor haar rekening neemt.
4. In het recente contract van 2018 zijn tijdsafspraken gemaakt over de wijze waarop en de termijnen waarbinnen de grondprijs per vlek wordt bepaald (ten opzichte van het contract uit 2011 is hier een versnelling in geregeld).
5. De gemeente is buiten de onder 3 genoemde uitzondering, niet vrij om rechtstreeks met derden te onderhandelen/contracteren over de verkoop van gronden in Stadswerven-noord. De Ontwikkelingscombinatie Stadswerven CV (OCW) is de eerst rechthebbende.
6. Binnen het plangebied Stadswerven, maar buiten de context van deze overeenkomst, vallen de deelgebieden E en I en J in Stadswerven-zuid. Deze kunnen in afwijking van de planning door de gemeente eerder worden ontwikkeld, voor zover dat niet concurrerend is met op dat moment door de Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW) in ontwikkeling zijnde deelgebieden.

Betrokken private partijen

Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. waarin thans samenwerken:

• AM BV.
• Dura Vermeer Bouw Zuid West BV.
• Aanneming Maatschappij J.P. van Eesteren BV.

Diverse aannemers bouw en woonrijp maken
Private partijen voor één locatie per partij:

• NBU
• Bemog
• Leyten
• Looye
• CPO Minidorp
• Den Hoed
• Isa beheer

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera

Masterplan: vastgesteld door de raad op 12 mei 2009.

• Stedenbouwkundig Plan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Beeldregieplan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Bestemmingsplan De Stadswerven: vastgesteld door de raad op 1 mei 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 18 oktober 2005, in werking getreden op 22 december 2005. Geactualiseerd bestemmingsplan vastgesteld door de raad op 10 mei 2016 en onherroepelijk geworden. Geactualiseerd bestemmingsplan 2019 in procedure (sec woningaantallen).

Scope

Stadswerven bestaat uit een zuidelijk en een noordelijk deel. Het zuidelijk deel wordt begrensd door de Noordendijk, de Oranjelaan, het Wantij en de Biesboschstraat. Het noordelijk deel door de Merwede, het Wantij, de Merwedestraat en de bedrijfsbebouwing oostelijk van de Papendrechtsestraat. Het inmiddels ge-verbouwde Energiehuis, de parkeergarage, de bioscoop, het Energieplein en Villa Augustus maken geen onderdeel (meer) uit van het project. Delen van Stadswerven-noord zijn overgedragen aan beheer. Stadswerven is een herstructureringsgebied van (vooral) scheepsbouw en andere bedrijvigheid naar (binnen-) stedelijk wonen met voorzieningen. Het gaat om voorzieningen aan de noordzijde die een stedelijke menging van wonen met enkele andere functies moet geven en een menging van wonen met meer grootschalige centrumachtige voorzieningen aan de zuidzijde. In Stadswerven-zuid zijn ontwikkelingen gaande, bouw vlek J, initiatieven ontwikkeling gebouwen 50 KV en 150 KV langs Oranjelaan, Regiokantoor, tijdelijke huisvesting Brandweer, die invloed hebben op de omgeving met name op het gebied van parkeren, die aandacht vragen vanuit het project.

Programma

Voorgaande besluitvorming